Nyhetsanalyse

Kinas eiendomsboble, en av landets viktigste økonomiske drivkrefter og en kilde til landets demografiske problemer, kan sprekke. Eiendomsverdiene og investeringene synker, og eiendomsutviklerne er i vanskeligheter. Situasjonen kan bli verre etter hvert som flere og flere eiendommer blir ferdigstilt og kommer på markedet.

I årevis gikk Kinas eiendomsverdier i én retning, altså oppover. Nybygde boliger og leiligheter ble foretrukket som formueobjekter til landets nye gårdeier-klasse. Mange investerte formuene de hadde opparbeidet seg, i boliger. Lettjente penger fra statlige banker og investeringsselskaper, lempeligere reguleringer og overdrevne forventninger om ytterligere gevinster bidro til en mani.

Stigende eiendomsverdier ble som musikk i ørene til eiendomsutviklere, som regel statseide selskaper, og til Beijing som kunne skryte av byggeprosjektenes bidrag til landets økonomiske vekst.

«De kinesiske myndighetene tillot et blomstrende eiendomsmarked å ekspandere med få reguleringer. Nye personlige formuer ble skapt gjennom eiendomsinvesteringer og finansiering av byggeprosjekter som førte flere innbyggere inn i middelklassen», sier Jerry O'Reilly, eiendomsinvestor i Cash Home Buyers Crew, til Epoch Times via e-post.

«Myndighetene fryktet at en oppbremsing av ekspansjonen kunne skape uro når noen borgere allerede var blitt velstående, mens andre hadde begynt å investere og så for seg store økonomiske fordeler, så de gjorde lite for å regulere bransjen.»

De stigende eiendomsverdiene var imidlertid ikke gode for Kinas gjennomsnittlige unge borgere som ønsket å skaffe seg bolig og stifte familie. Dette kan forklare landets akutte demografiske problem med nedgang i antall ekteskap og fødselstall. Nedgangen har vidtrekkende konsekvenser for Kinas evne til å konkurrere i arbeidsintensive bransjer og opprettholde den nåværende økonomiske veksten.

Men boblen kan ikke fortsette å svulme opp i det uendelige fordi antall spekulanter som kjøper eiendommer bare i den tro at de kan finne andre spekulanter som er villige til å betale stadig høyere priser, tørker ut.

Da stopper musikken for de som har nytt godt av boblen. Siden eiendomsprisene faller, utleierne sitter igjen med uselgelige eiendommer og banker og verdipapirselskaper lider stadig større tap, må staten ta regningen for å redde disse institusjonene.

Dette har skjedd i mange land før, fra Sovjetunionen på 1950-tallet og Nigeria på 1960-tallet til Japan på begynnelsen av 1990-tallet. Det skjedde også i Kina på slutten av 1990-tallet, og det har skjedd igjen i Kina de siste par årene i forbindelse med at landets myndigheter har begynt å bekymre seg over størrelsen på boblen og iverksette tiltak for å dempe innvirkningen på økonomien generelt.

Les mer

«Boligmarkedet utgjorde 25-29 prosent av Kinas BNP i 2023», sa O'Reilly. «Myndighetene har endelig vedtatt nye reguleringer for å diversifisere økonomien; ett skritt bort fra den store avhengigheten av eiendom.»

Disse reguleringene har akselerert nedgangen i eiendomsverdiene som allerede var i gang.

Gjennomsnittsprisen på nybygde boliger i 70 kinesiske byer falt med 5,9 prosent på årsbasis i oktober etter en nedgang på 5,8 prosent i september. Det var den 16. måneden på rad med nedgang og den bratteste nedgangen siden april 2015. Prisnedgangen er utbredt i alle de store byene.

På samme tid falt eiendomsinvesteringene med 10,3 prosent på årsbasis i oktober etter en nedgang på 10,1 prosent i september.

Samtidig som Beijing utvidet reguleringene for å temme eiendomsboblen, senket People's Bank of China (PBC) de offisielle lånerentene for å dempe effekten av den påfølgende nedgangen i eiendomsverdier og investeringer. I oktober sa sentralbanksjef Pan Gongsheng at sentralbanken vil redusere reservekravet med ytterligere 25-50 basispunkter innen utgangen av året for å bedre likviditetsforholdene.

Sentralbankens innsats for å lette på likviditeten kom imidlertid for sent til å hindre at noen eiendomsutviklere havnet i trøbbel. To av Kinas største eiendomsutviklere, Evergrande og Country Garden, misligholdt for eksempel store lån i fjor. Dette ble etterfulgt av Yuzhou Groups misligholdelse og restrukturering på 6,7 milliarder dollar for noen måneder siden og Zhongzhi Enterprise Groups nylige insolvens.

«Dette skapte en bølge av frykt blant investorene i eiendomssektoren», sier O'Reilly. «Det førte til at færre kjøpte eiendom som investering, og enda færre investerte kontanter for å finansiere nybygg."

Han sa at problemet kan bli verre, fordi Kina har mange forhåndsbetalte enheter som utbyggerne fortsatt må ferdigstille.

«Utbyggerne har ikke tilgang til kontanter for å ferdigstille de solgte boligene. Ytterligere 60 millioner enheter er ferdigstilt, men er fortsatt ikke solgt», sier O'Reilly.

«Det tilsvarer fire års tilgang på boliger. Investorene vil unngå å bruke ekstra penger på å ferdigstille de forhåndsbetalte boligene, så de blir stående uferdige og forlatte.»

Michael Ashley Schulman, CFA, partner og investeringssjef i Running Point Capital Advisors, sier at det allerede har skjedd en massiv deflasjon i eiendomsmarkedet.

«Nå handler det om å plukke opp bitene og gjenoppbygge tilliten ved å rasere overflødige varelagre, rive ned eller fullføre uferdige prosjekter og på nytt stimulere til boligeierskap gjennom lave renter og tunge, statlige insentiver», sa han til Epoch Times i en e-post.

«Med mindre det blir gjort en storstilt opprydding, kan det private eiendomsmarkedet bli liggende i en hengemyr i årevis.»